sexta-feira, 3 de fevereiro de 2012

Valores do IPTU Espantam Investidores Imobiliários

De acordo com uma recente pesquisa do Creci-SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo), os imóveis usados de Ubatuba têm o metro quadrado mais caro do Estado de São Paulo.

O metro quadrado custa R$ 7,5 mil nas casas de quatro dormitórios de bairros da área nobre.

Para fazer o levantamento, o Creci-SP pesquisou valores em 1.617 imobiliárias de 37 cidades do Estado.

Para se ter uma idéia, apenas em nível de comparação, Bauru é a cidade paulista com o metro quadrado mais barato entre as 37 pesquisadas.

Segundo o Creci-SP, o metro quadrado das casas de dois dormitórios localizadas em bairros da região central da cidade foi vendido pelo valor mínimo de R$ 333,33 e máximo de R$ 1 mil.

A empresária Teru Gonçalves Ikegami disse estar horrorizada e que ficou assustada ao receber o carnê do IPTU neste ano. “Estou horrorizada! Meu IPTU chegou e estou inconformada! Me cobraram taxa do lixo lote 19 R$ 621,38, lote 18, R$ 879 mais R$ 121 de taxa da limpeza. Em 6 anos que estou no meu estabelecimento, nunca limparam a frente da minha loja!. Sou eu e meus companheiros de serviço que carpimos, jogamos produtos para o mato, porque se eu depender da prefeitura, a minha loja vira uma “selva”. Isso é um roubo. Nem adianta me pedir voto pois não voto em mais ninguém chega de roubalheira estou cansada!”, disse a empresária que é do ramo automotivo.

Segundo o coordenador do Grupo de Pesquisas do Conselho Regional de Corretores de Imóveis, técnico em Transações Imobiliárias e diretor Comercial da Gobbo Imóveis em Ubatuba, Ozéias Amaro de Oliveira, muitos são os questionamentos do valor do IPTU (Imposto Predial Territorial Urbano) em Ubatuba.

“Não bastasse isso, esse ano os contribuintes foram surpreendindidos com o recebimento do Carnê para pagamento em dez parcelas com reajuste no importe de quase 7%. As dúvidas quanto aos lançamentos é de que não se sabe do porquê o valor atribuido num imóvel de classe alta é praticamente o mesmo lançado em outro de classe baixa. Praticamente não há diferença, o que não deveria ser uma vez que o imposto deveria ser lançado de acordo com a capacidade contributiva do contribuinte, localização e estado de conservação do imóvel”, diz Amaro.

Amaro afirma que o IPTU de Ubatuba é considerado um do mais altos do Estado de São Paulo e não é por acaso que se pensem assim. “Para se ter uma idéia e reforçar essa afirmativa, fiz uma pesquisa em Taubate com imóveis que possuem terreno em média de 310,00m2 e área construída de 200,00m2 (em área nobre) tem seu imposto anual atribuido em R$ 939. Já em Ubatuba, esse mesmo valor é atribuido há um imóvel de classe baixa, qual seja em meio lote com área de terreno de 160,00m2 (meio lote) e área construida de 75,00m2 tem seu imposto anual lançado em R$ 905 no final do bairro do Pereque-Açú. Sem dúvidas, é preciso refazer esses lançamentos pois, os contribuintes querem pagar seus impostos num valor justo, porém, os lançamentos são exorbitantes comparando com outras cidades da região”.


NOTA DO EDITOR

O valor do IPTU de Ubatuba j´s foi alvo de diversas matérias, de minha autoria, na qualidade de consultor tributário. No texto acima há algumas demonstrações de insatisfação e argumentos que não possuem embasamento legal. O valor do IPTU não decorre da capacidade contributiva do contribuinte, haja vista que essa capacidade é no mínimo bastante difícil de ser apurada.

O IPTU é dividido em dois, ou seja imposto territorial e imposto predial, sendo que o territorial diz respeito ao terreno, sua localização, topografia, situação em relação a quadra, entre outros. O imposto predial se refere a construção efetuada, sendo que o valor arbitrado para o m2 da construção é atribuído em função do tipo de construção (residencial, comercial, hotéis, etc...). Além dessa classificação todo o imóvel é depreciado em 7% a cada período de 5 anos, a partir de seu preimeira lançamento ou habite-se. Essa depreciação é o chamado fator obsolescência que pode ser observado após o valor atribuído para a construção.

As taxas de lixo são proporcionais a área construída, portanto terrenos sem construção não possuem tal cobrança. Já as taxas de Conservação e limpeza são proporcionais a testada do imóvel, ou seja, frente do imóvel.

Independentemente de haver ou não a manutenção e conservação de ruas e logradouros públicos, a taxa de conservação e limpeza é inconstitucional e não pode ser cobrada. De qualquer modo reclamar apenas não adianta e esperar que os outros hajam em seu lugar é no mínimo uma atitude irresponsável.

Antes de falar que o IPTU de Ubatuba é o mais alto é necessário saber se o IPTU de Ubatuba é cobrado do modo devido, ou seja, se os fatores aplicados a cada um dos imóveis está correto. Isso eu posso garantir que não está em no mínimo 60% dos imóveis. No mais seria bastante interessante se a capacidade contributiva do contribuinte fosse levada em consideração, pois a cada venda do imóvel haveria uma alteração no IPTU. Custa crer que alguém ligado ao CRECI se pronuncie nesse sentido.

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